主讲专家授学
刘洪玉：如何建立房地产市场的长效机制
促进房地产市场稳定发展需要建立一个长效机制。当前，一线城市和主要二线城市一房难求，三、四线城市和一些区域过量的供应，媒体上的说法叫做空城遍地，这些现象在同样一个市场里面并存。
从政府政策角度来讲，住房政策有两个非常重要的目标：一、要住有所居，人人都有住房，促进住房机会的公平，增进住房机会，这是政府住房政策里面公共住房政策一方面的目标；二、促进市场稳定，提高市场运行效率，保护人们进行买卖、交易、持有、投资的积极性，要维持市场正常运转，不断提高效率。
想要实现这些目标，就一定要去开始探索长期有效，不是一天一变，头痛医头，脚痛医脚的模式，而是要系统思考这个问题，过去我们有很多调控措施，但后来发现跟目标是背道而驰，这是因为我们在调控过程当中，目标不是非常一致、清晰，大家都在积极主动参与调控，但相互之间可能就会产生一些问题，使得这个市场面临的政策环境更加复杂。
在住房和土地制度的基础上，需要完善的有四个方面。
一、完善房地产金融制度。金融过度参与是导致房地产市场畸形发展，价格泡沫的重要原因，要完善房地产金融政策，加快住房金融监督体系建设，有效解决房地产金融风险缺乏有效监督，政策性住房金融政策难以落实的问题。另外，要成立住房金融的监管机构，有效的监督、控制房地产市场上的金融风险。
二、完善房地产税制。房地产税制作为住房需求管理的重要手段，为住房的消费和投资提供政策的边界。房地产税收制度改革的总体方向是简化交易环节当中的税制，减轻交易环节的税负，增加持有的税收。在住房转让环节增收，把相关税简化成契税、个税，然后根据房屋的属性和交易的特征设计，维持一个比较稳定的税收框架，所以只要进入市场参与房地产交易的人通过这个框架就可以知道未来自己会是怎样。
在住房转让环节征收契税，增加突破口，市场一直在讨论房产税怎样开征，但没有统一认识，对于房产税的目标是什么？是调控市场还是为了推动地方财税制度
，包括预算制度的改革，对谁征收，是普遍征收，还是对于少数人征收，实际上我不赞成把房产税作为调控市场的工具，调控市场已经有很多现有的税制严格执行就能够起到调控作用，这应该是一个长期制度建设，而且存在公平性的问题，社会靠什么带动，鼓励什么，限制什么的问题，这些都应该体现公平，也是国家的价值和发展取向问题。
房地产税制改革的原则是什么？应该是保护和鼓励住房消费，对于住房的投资保持中性，税收中性，抑制住房投机，投资、投机产生的投资效益，或者房屋的增值要与社会共享，这是一个主要原则。
三、促进基本公共服务均等化提供决策方式，促进均等化配置和空间布局优化，合理引导居民就业与居住选址行为，基本公共服务均等化不仅有利于实现社会公平，大城市的房价现在也不断上升，所以房价也是阻碍大家进入城市的门槛。
传统从城市中心向外递减的基本公共服务投资模式不断强化人口对城市中心区的依赖，中小城市的发展相对速度比较慢，很多小城市和卫星城镇基本上没有办法发展，我们做过一些相关的研究，在北京三环里面的重点小学占60%，但只有32%的常住人口，这就意味着大量的三环以外的常住人口要把孩子每天早上送到三环以内上学，这就带来很多的相关问题，当然北京市政府也开始疏解相关的问题，但是这个难度也是非常大的，也是一个长期努力的过程，而且这种公共服务的供需失配，既损失城市效率，又导致了城市不公平。
四、完善市场管理和调控。要紧紧把握住一线城市，要以一线城市的稳定为重点去进行市场调控和管理，实行差异化政策，我们说房地产市场一个典型的特征就是我们说它的波纹效应，一线城市的市场对于其他城市的市场有扩散影响，促进一线城市市场的稳定是全国房地产市场稳定的关键。在促进一线城市市场稳定的时候我们觉得可能也要把这个权利更多地给地方政府，让他们去主动作为，从被迫执行中央命令向主动作为转变。
（摘自《中国房地产业》2014年第1期）
秦虹：完善住房保障制度政策体系
我国城镇居住困难群体以城区退休和下岗的老居民以
及城市新增低收入家庭为主，包括城镇中已有低水平住房但无法进一步改善居住质量的低收入者、工作时间短又处婚育阶段的年轻人、农村进城长期务工人员等。
这些群体由于收入的限制，无法靠自己的能力购买商品住房，或者无力购买有政府政策优惠的经济适用住房。而解决这些群体的住房问题，已经成为化解当前住房价格变化与城镇居民收入变化之间矛盾的重点。
在住房问题上，我国迫切需要解决的是处理好住房资源配置的公平与效率关系。建立和完善住房保障制度，特别是对最低收入家庭“应保尽保”的廉租住房制度，正是充分体现了坚持以人为本的党的执政理念和惠及全体人民的和谐社会理念。
住房保障制度应是一个完整的政策体系，包括对用于出售的廉价公共住房的财政补贴政策，如对地方政府建设的公共住房补贴和私有营利或非营利机构建设的低收入者住房补贴；依靠减税刺激投资建造公房或减免税收补贴购买自有住房者等政策；还包括通过财政贴息扶持和帮助居民提高改善住房条件的能力等。
廉租住房政策是支撑整个政策体系的基础。廉租住房由于有政府财政补贴，可以保证低收入家庭的住房费用保持在低水平上，不需要住户为购买产权支付费用，特别困难家庭甚至不需支付费用。它在满足基本居住需求的基础上，还可以动态地梯级覆盖最低收入以上家庭。廉租住房提供的具体形式包括了住房租金补贴、实物配租、租金核减等多种实施方式。其中，房租补贴在住房保障达到一定水平后更是凸显其重要作用：一是避免了政府对住房市场的直接干预，不会给市场运行带来障碍或产生降低市场效率的副作用；二是这种收入再分配的形式，使居民平等的住房权利更容易公平实现；三是便于对不同收入家庭区别对待，更能体现保障的公平性，同时可以减少政府财政压力。
总之，通过完善住房保障制度，大力发展廉租住房，切实解决中低收入家庭的住房问题，实现“为每一个居民家庭提供良好的住房”或实现“人人享有适当住房”的社会目标，既是维护社会安定的重要手段，也是社会收入再分配的重要方式。
（《经济日报》2010年3月24日）
（本章完）